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南宁二手房(南宁二手房出售信息58同城)

南宁二手房(南宁二手房出售信息58同城)

 

不要做个悲观主义者,只见刺不见花,还未开放就想到凋落,总为那个刺纠结着,破坏自己美好的生活。我们要做那个智者,对花与刺,都正确对待着。

团购、秒杀、清盘、特价房、工抵房、一口价、总裁特批、限时特惠……经过9月10月的铺垫和试探之后,南宁楼市终于在11月份开始真刀真枪打起了价格战。机会看似多,房子怎么买?

有的降价了,有的很坚挺

最近这几天媒体开始发布11月份南宁楼市的各项数据,数据显示,11月南宁商品房签约22953套,成交面积2096767㎡,环比10月套数增加4986套,面积大涨27.75%。

求生欲超强,快跑

不要太在意一些人,太在乎一些事,顺其自然,用最佳心态面对一切,因为世界就是这样,往往在在乎的事物面前,我们会显得没有价值。

11月南宁楼市成交大涨的主要原因是促销,无论大小品牌,无论核心板块还是非核心板块,促销大战在11月份席卷南宁楼市,除少数开发商搞营销噱头之外,大部分开发商开始通过调减精装价格,甚至精装房改毛坯房等方式实现降价和降门槛,以达到促销、走量、回款的目的。

渠道促销广告

价格战比较猛烈的城区和板块包括,江南沙井、西乡塘相思湖和安吉、兴宁三塘、凤岭北长虹路沿线、凤岭南三岸、五象龙岗和国际物流园,这些板块由于地处楼市非核心区不得不以价换量。

自从楼市告别非理性上涨之后,沙井和相思湖这两个板块最先受到市场降温的冲击,沙井的中昂国汇、建发玺院、碧桂园公园壹号、绿地璞悦公馆以及万科悦江南等大小楼盘都在促销,目前价格以9字头为主,部分已经下探到8字头;相思湖情况类似,金科观天下、绿地西城国际花都等都在艰难出货,首付分期、买房送车位、公积金贷款等促销手段持续。

楼盘促销海报

西乡塘的安吉和兴宁的三塘情况略好,但也只是略好,安吉部分楼盘也试图把边角料楼层包装成特价推售,但效果不理想,去化一般。三塘的主战场在昆仑大道沿线,板块里的中鼎公园首府和碧桂园时代城之前就已经推过一波7字头、8字头的全款房源,近期嘉和城和绿地城也是动作不断,嘉和城毛坯重现江湖并大卖之后,传言绿地城也跟进推售毛坯房源,8字头起。

凤岭南北也有促销战役打响,自从2015年横盘结束之后,这两个板块第一次出现这种尴尬情况,凤岭北长虹路沿线的万科城推出所谓的合作房源,价格下探到13000元/㎡左右,往东走的轨道壹号城则直接推售毛坯房源。凤岭南板块的翡翠时光推毛坯,备案价14000-15000元/㎡之间、保利领秀前城精装调减1500元/㎡左右,11月份走量效果很明显。

楼盘促销海报

五象新区是最近几年南宁楼市担当,学校、公园、地铁、商业一应俱全,建设是热火朝天,买房是争先恐后,但这波下行行情,五象部分板块也没能幸免,比如龙岗板块和五象南物流基地板块。龙岗老盘新推的万达茂可以说在11月出尽了风头,从小高层到超高层,再到这两天9000元/㎡大甩卖的公寓,可以说是求生欲很强的典型代表,区域内的新城月隽风华、蓝光雍锦澜湾、盛湖悦景等也推出了各种促销措施。物流基地板块的万科星都荟、建工城、印象愉景湾等也在加紧促销走量。

核心区,价稳量跌

当然,也有房价表现坚挺的区域,比如五象新区的五象湖、蟠龙板块/总部基地。价格虽然坚挺,但是成交量开始放缓,进入价稳量跌的状态。

五象湖和蟠龙板块/总部基地这两个板块是目前南宁楼市中房价比较坚挺的板块。板块里的龙光天瀛、万科金域中央11月底前后脚开盘,其中龙光天瀛的备案均价达到22099元/㎡,据说开盘当晚去化率在40%左右,小户型比较畅销,大户型滞销;万科金域中央的折后主力售价在15000-16000元/㎡之间,由于备案价大幅提高,为了确保更多去化,万科设置了一套优惠方案,当天去化九成左右。

非核心区楼盘开始打价格战,核心区楼盘价格坚挺但成交放缓,这也符合南宁楼市横盘期的特点。

那么问题来了,横盘期里该如何买房?

五象总部基地航拍

这169个二手房小区凭什么这么贵?

在具体回答横盘期里该如何买房?这个问题之前,我想和大家聊一聊南宁目前的存量房市场,也就是我们常说的二手房市场。因为不管你买房的主要诉求是什么,只要你上了车,你的房子或早或晚都会变成二手房里的一份子,而它的价格就会时刻提醒着你:这就是你当初的眼光。

存量市场,青秀是老大

和新房市场相比,南宁二手房则要惨淡许多。11月南宁二手房成交月报显示,南宁存量房(二手房)成交3945套,挂牌均12010元/㎡。

房天下二手房数据中心统计显示,11月南宁网友搜索热门排名前三依次是青秀区搜索热度44.89%,西乡塘区21.43%,良庆区12.02%。区域成交量排名大致如下,青秀区成交1433套、西乡塘859套、兴宁区648套、江南区573套、良庆区311套、邕宁区121套。

新房成交方面五象新区几乎占半壁江山,二手房的领头羊则是青秀区,无论当前城市价值、成交量还是成交价格,青秀区都是龙头所在,且在相当长一段时间内,无可动摇,是的,五象新区也不行。

探房花了几天时间,通过诸葛找房、贝壳、房天下、安居客等平台发布或公开的相关数据和报告,整理出了11月份167个平均成交价在15000元/㎡以上的二手房小区,和预想的一样,青秀区有155个,占比超过90%。五象新区有12个,占比不足10%。

南宁青秀区金湖广场夜景

金湖广场片,中心地段+顶级学区

金湖广场片区是南宁整体向东规模化大开发的第一站,现在来看,地段优越,交通便利,配套齐全。

青秀区二手房价格的领头羊也是金湖广场板块,在我们统计的23个二手房小区中,均价20000元/㎡的有19个,11月最高成交均价来自裕滨路6号的滨湖家园,成交均价达到30018元/㎡;均价19000+的有4个。

金湖广场片区二手房备受关注的核心原因是名校效应,滨湖路小学(滨湖校区)+十四中(埌东校区)的学区组合让这个板块的小户型学区房(20㎡左右)早在2018就突破单价40000元/㎡大关,也让金湖广场商圈的二手房声名大震。

十四中初中部有多强?2019年南宁市中考成绩显示,全A+8人,总分A+202人,A+率达到20.1%,510人有机会竞争二、三中,比率高达50%,821人有机会竞争示范性高中,比率高达80.4%。

金湖广场、凤岭商务区部分二手房信息列表

凤岭商务区,商务功能明显,复合功能强大

凤岭是南宁过去十多年向东发展的大成区域,相较埌东时代的金湖广场片区,凤岭南东盟商务区板块的城市结构更加合理,功能也更加齐全。区域内不仅有桂雅路小学、越秀路小学、翡翠园学校以及三中初中部青秀校区的学区组合,还有领事馆区、万象城和盛天地等大型商业,以及青秀山公园和石门森林公园等景区和公园,可以看成是南宁新区开发的2.0版本。

南宁第一个真正意义上的城市豪宅——华润幸福里也诞生于东盟商务区内,随着近几年板块开发日趋成熟,板块内各种组合的学区房价格开始水涨船高。价格方面成为仅次于金湖广场的存在。

桂雅路小学+三中初中部(青秀校区)是板块内排行第一的存在,我们统计的15个二手小区中,均价超过30000元/㎡的有1个,没错就是传说中的幸福里;均价超过20000元/㎡的有6个,17000-19000元/㎡的有8个。

越秀路小学+三中初中部(青秀校区)紧随其后,16个在统计范围有的楼盘中,均价超过20000元/㎡的有5个,18000-19000元/㎡的有5个,15000-17000元/㎡的有6个。

翡翠园小学+三中初中部(青秀校区)第三。

世界上最宽阔的是海洋,比海洋更宽阔的是天空,比天空更宽阔的是人的胸怀。

三中初中部(青秀校区)2019年南宁市中考,全A+2人,5A+4人,总分A+42人,总分A以上147人。

南宁部分二手房信息列表

三中初中部(青秀校区)喜报

凤岭北,居住为主,学区组合多样

和凤岭南相比,凤岭北更偏居住,板块内有凤岭儿童公园、南宁东站等大型配套,以及天桃实验学校(银杉校区)、滨湖路小学(山语城校区)、民主路小学(佛子岭校区)、北大附属实验学校、凤翔路小学以及天桃实验学校(翠竹校区)、四十七中等多个学区组合。

凤岭北的学校大部分是由开发商出资引入,建好后交由教育部门分配学位,这种模式之下,出资方项目业主的学位资格相对更加稳定,学区房意味也更明显。

放两所初中2019南宁中考成绩出来,大家随意感受一下:

天桃实验学校(翠竹校区)2019年南宁市中考,总分A+26人、5A+3人、总分A以上85人,虽然和十四中等名校相比差距较大,但作为一所新办学校能取得这样的成绩,还不错。

四十七中2019年南宁市中考,全A+2人,5A+6人、总分A+47人,总分A以上125人,成绩总体和三中初中部(青秀校区)不相上下。

南宁部分二手房信息列表

民主建政片,名校加持的老房子

民主建政片属于南宁老城区,除了广西日报社宿舍等少数旧改项目之外,小区房龄都在20年左右,比较老旧。但坐拥民主路小学+十四中(建政校区)的学区组合,也让这些老旧学区房保持不错的市场热度。

类似的还有七星路、桃源路、教育路、东葛路一片,因为有逸夫小学、南湖小学、东葛路小学以及二中初中部、天桃实验学校的学区组合,二手房价较非学区房贵。

南宁部分二手房信息列表

南宁部分二手房信息列表

南宁部分二手房信息列表

五象新区,后起之秀

凭着最近几年的快速发展,五象开始兑现他再造一个新南宁的新区价值,也成为唯一一个除青秀区外有均价15000元/㎡以上二手住宅小区的区域。

五象新区目前相对成熟的是蟠龙板块和五象湖板块,其中,五象湖板块学区资源丰富,有滨湖路小学(五象校区)、五象实验一小、五象实验四小、秀田小学(五象校区)以及三中初中部(五象校区)、十四中初中部(五象校区)。

由于早早引进了名校,加上最近几年五象建设提速,五象湖板块的二手房热度居高不下。仅仅5年左右时间,五象实验一小+三中初中部(五象校区)的学区房,华润二十四城、绿地国际花都、万科魅力之城的房价已经从当初的5000+涨到目前的18000-20000元/㎡左右,涨幅惊人。

五象新区部分二手房信息列表

顺便确认了以下几个事实

我们在梳理南宁二手房价格的时候,顺便确认了以下几个事实。

第一,关于南宁城市发展走向的事实,整体向东 重点向南这句话相信大家都非常熟悉,在五象新区之前的若干年里,南宁城市的重点扩张方向都是沿着民族大道一路向东,然后两侧辐射,比如上文提到的七星桃源片区、民主建政片区、埌东片区、凤岭片区。

第二,关于资源配置的事实,学校、医院、地铁、商场、公园、商务聚集区等都是优先向东配置,比如第二部分我们多次提到的名校以及他的分校。把钱花在刀刃上,对于城市运营者来说,道理是一样的。结果你也看到了,全市2000多个二手普通住宅小区里,均价超过15000元/㎡的,除了五象新区的十来个之外,其余全部都在城市向东的发展轴上。

第三,学区虽然是影响二手房价格的重要因素,但不是唯一因素。其他决定性因素还包括区域功能定位、地段、综合配套情况等。

第四,从四五年前开始,重点向南比整体向东得到的资源倾斜力度还要大。

五象新区航拍图

价格战打来打去,担心买亏了怎么办?

绕了这么一大圈,最后我们来聊横盘期里如何买房的问题。

花这么大的篇幅来做南宁比较有价值的二手房小区梳理,其实是想为大家买房提供一份历史参照,无论自住还是投资,房子的价值结构都很重要。比如上文提到的这100多个二手房,自住可以享受优质的学区、商业等配套设施,投资则可以把这些价值点变现成你的投资收益。

最后,用问答的形式结尾,表明我对横盘期的态度和一些个人的买房建议。

问:价格战打来打去,担心买亏了怎么办?

答:价格战打到2019年12月中下旬左右就会鸣金收兵,即便再战也要等到来年2月中下旬,对大多数公司来说,来年是新的业绩或者说绩效周期,一般不会一开始就打价格战,而是看销售情况跟进营销政策,如果不理想,下半年接着打。所以,我的观点是,过去的11月份以及12月份接下来的时间,可能是未来半年的房价最低点。

问:区域和板块应该怎么选择?

答:大致的方向,先往南,再往东。往南可以重点考虑蟠龙、五象湖、玉洞大道沿线、良庆桥南板块;往东可以考虑三岸板块、长虹路沿线;如果预算实在有限,考虑的顺序建议,龙岗、物流基地、兴宁东。

买房不能太佛系,不同区域,不同板块,不同楼盘能够享受的城市发展红利和配套资源可能千差万别,这将直接决定你的房子保值和增值功能。

南宁航拍

每次看见照片,就想起你曾经拿走了我的橡皮,到现在也没还我,我想找你要回,可是你在哪里呢?快给我e-mail,还我橡皮!

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